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Introducción
El avalúo inmobiliario es un proceso crucial para obtener un crédito hipotecario, ya que determina el valor del inmueble que servirá como garantía del préstamo. Sin embargo, existen ciertas condiciones que pueden llevar a la negación del avalúo, lo que significa que el banco no considerará el inmueble como garantía suficiente.
En este artículo, detallaremos las 12 causales más comunes de negación de avalúo inmobiliario en Colombia.
1. Estrato 5 y 6 Obligatorio con Parqueadero
Los bancos generalmente solo aceptan inmuebles en estratos 5 y 6 como garantía hipotecaria. Además, el inmueble debe contar con un parqueadero asignado. La falta de un parqueadero puede ser motivo de negación del avalúo.
2. Ausencia de la Construcción Declarada
La construcción declarada en los documentos del inmueble debe coincidir con la realidad física. Si existen diferencias significativas, el avalúo puede ser negado. Es esencial que toda la construcción esté registrada adecuadamente.
3. Área Comercial Superior al 30%
Los bancos suelen restringir los avalúos a inmuebles con un área comercial menor al 30%. Un porcentaje mayor podría indicar un riesgo crediticio y resultar en la negación del avalúo.
4. Más de 4 Unidades Habitacionales en un Solo CTL
Algunos bancos limitan el número de unidades habitacionales por Certificado de Tradición y Libertad (CTL). Superar este límite podría ser motivo de negación del avalúo.
5. Área no Declarada
La discrepancia entre el área real y la declarada en los documentos no debe exceder ciertos porcentajes (20% o 30%, según el banco). Exceder estos límites genera riesgos para la valoración y puede llevar a la negación del avalúo.
6. Superficie Superior a 25 Metros Cuadrados
Algunos bancos restringen los avalúos a inmuebles con áreas menores a 25 metros cuadrados. Áreas mayores podrían implicar dificultades para la venta en caso de incumplimiento y resultar en la negación del avalúo.
7. Inmueble Tipo Inquilinato
Los inmuebles ocupados por inquilinos generalmente no son elegibles para avalúo hipotecario. La figura legal del inquilinato dificulta la ejecución de la garantía en caso de mora, lo que puede llevar a la negación del avalúo.
8. Inmueble Embargado
La existencia de embargos sobre el inmueble impide su uso como garantía hipotecaria. El embargo representa una carga legal que limita la disposición del bien, resultando en la negación del avalúo.
9. Patrimonio Familiar
Los inmuebles declarados como patrimonio familiar no pueden ser gravados con hipotecas. Esta restricción legal protege el patrimonio familiar de posibles embargos y puede ser causa de negación del avalúo.
10. Zonas de Difícil Acceso o con Problemas de Orden Público
Inmuebles ubicados en zonas con acceso limitado o con altos índices de inseguridad pueden ser considerados de alto riesgo. La dificultad para acceder al inmueble y la inseguridad podrían afectar su valor y liquidez, resultando en la negación del avalúo.
11. Problemas Estructurales
Daños estructurales graves en el inmueble pueden comprometer su habitabilidad y valor. Los bancos no suelen otorgar créditos para inmuebles con problemas estructurales significativos, lo que puede llevar a la negación del avalúo.
12. Reserva Forestal o Vial y Patrimonio Arquitectónico
Inmuebles ubicados en zonas protegidas o con valor patrimonial pueden tener restricciones para su uso o modificación. Estas restricciones podrían afectar el valor y la liquidez del inmueble, resultando en la negación del avalúo.
Es fundamental conocer las causales de negación de avalúo inmobiliario antes de iniciar el proceso de solicitud de un crédito hipotecario. Al verificar que el inmueble cumple con los requisitos establecidos por los bancos, se aumentan las posibilidades de obtener una valoración favorable y acceder al financiamiento deseado.
